一極集中か分散か。土地の価値。

　私は将来的に23区または都心5区の相対的不動産価値が上がると考えている。

　相対的とは、例え価格は横ばいでも余所の地域が下がれば相対的に上がったことになるし、仮に価格が下がったとしても余所の地域の下げ率がもっと大きければ偏差値は上がる。

　為替と同じ。

　※というわけで必ずしも「価格が上がる」ということではないので、「さぁ今すぐ不動産投資しよう」とは言わない。

　が、そうは考えない人達の主張を読んだところ、人口が減少するから人口密度が下がり、広々と土地が使えるようになる＝土地の希少価値が下がる＝価格が下がるという考えらしい。

　何となくもっともっぽいが、人口密度が下がり広々としている場合、例えばコンビニやスーパーなどお店までの距離も遠くなる。今の都心のコンビニのようにすぐ近くに開設しても食べていけるのは、狭いエリアに人が密集しているから。

　ということは、人口密度が下がると現在の田舎のように商売が成り立たない地域が増える。すると人がたくさんいるところで商売をしたくなるから都心部に集まる。日本の労働人口の3割くらいは小売り・サービス業だから、従業者達は職を求めて店舗のあるところ（すなわち都心）へ移動する（*1）。その結果地元からお店も若者も減り、オンラインで買う人が増えるからますます地元商売が成り立たなくなり土地や不動産、賃貸価格が下落する（＝相対的に都心部が上がる）。というのが私の考え方。

　（*1）かといて当該従事者が都心には住めないので、都心郊外の需要も常に一定数ある。

　よって地方は過疎化が進み、東京一極集中が進む。

　そこで「政治家は何やってるんだ、地方再生の政策を」と言っても、「やるべきだ」とやって出来るかは別だし、人口減は不可抗力（*2）ということもあるので、理想と現実的なシナリオは分けて考える必要がある。

　（*2）「沢山子供を産むように支援を」という考え方も、昔の農業や工業の時代と違って、現代の先進国は数が増えたら伸びるという単純な構造にない。日本は相対的貧困が増えていて、支援がないと子供を生まない（産めない、育てられない）という低所得層をお金で釣って無理に子供を産ませようとしない方が良いかも知れない可能性が極めて高い。将来的に社会保障費の増加につながる確率が高いから。これがぶら下がり率が高い国の問題。

　という具合。

　他人の不動産価値に関する見解を参考にする場合、個人的には下記の2点に注意していただきたい。

　（1）不動産投資をしている人の意見は話半分に。

　（2）住宅ローンなど、不動産に関する借金のある人の話は軽く聞き流す程度に。

　投資している人は、自分の予想が当たって欲しい。買った後に上がって欲しいし、売った後に下がって欲しい（「あの時売って良かった」と思いたいから）。よってそのバイアスに基づく見解になる。

　住宅ローンを抱えている人は、自分の持っている物件及びその地域の地価や価値が上がって欲しい。目減りすると担保割れし、ローンの繰上返済を要求される可能性があるから（人生設計が狂うので死活問題）。だから自分に都合の良い見解に偏る。

　私は不動産は現金でしか買わないし（一度もローンを組んだことがない）、投資目的で買わないのでニュートラル。別にどこが上がろうと下がろうと構わないから、全体の流れや傾向、構造から予想するだけ。言うまでもなく当たる保証はない。